Muffa in casa in affitto: chi paga, inquilino o proprietario?

Il Codice civile divide le responsabilità in modo abbastanza chiaro: il locatore deve consegnare e mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 e 1576), eseguendo le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione, che spettano al conduttore (art. 1576 e 1609). Il locatore risponde inoltre dei vizi dell'immobile che ne diminuiscono l'idoneità all'uso (art. 1578). L'umidità e la muffa rientrano in questo schema in base alla loro causa.

A carico del proprietario

• Umidità di risalita capillare: difetto strutturale dell'edificio (come si riconosce).
• Infiltrazioni da tetto, terrazzi, facciata, impianti (infiltrazioni nel muro).
• Ponti termici e difetti di isolamento che rendono le pareti fredde al punto da condensare con un uso normale (ponti termici).
• Assenza di ventilazione adeguata in bagni ciechi o ambienti che la richiedono per legge.
• Muffa preesistente alla consegna, anche se coperta da tinteggiatura.

A carico dell'inquilino

• Condensa da uso scorretto: mai arieggiare, stendere abitualmente il bucato in casa, tenere il riscaldamento spento con pareti fredde, ostruire le prese d'aria (condensa).
• Piccola manutenzione: pulizia della muffa superficiale da condensa, sostituzione del silicone in bagno.
• Danni causati da incuria (perdite non segnalate, aspiratori spenti).

L'orientamento della giurisprudenza è che l'inquilino risponde solo se il proprietario dimostra che l'immobile, con un uso normale e diligente, non avrebbe sviluppato muffa. In pratica: se l'appartamento condensa anche ventilando due volte al giorno, il difetto è dell'edificio.

Come si accerta la causa

Con una diagnosi strumentale documentata: misure dell'umidità del muro a varie altezze e profondità, termografia dei ponti termici, misura di temperatura e umidità dell'aria (strumenti e valori). Il report distingue in modo oggettivo la condensa da uso dalla risalita o dal difetto costruttivo, ed è il documento che si allega alla comunicazione al proprietario o, se serve, alla perizia.

Cosa fare, passo per passo

1. Segnalare per iscritto (raccomandata o PEC) il problema al proprietario appena compare, con foto e data. Non segnalare è a proprio sfavore.
2. Fare eseguire una diagnosi che accerti la causa; il sopralluogo è gratuito e il report è utile a entrambe le parti.
3. Concordare l'intervento: spesso il proprietario preferisce risolvere piuttosto che perdere l'inquilino o subire una riduzione del canone.
4. In caso di inerzia, l'inquilino può chiedere la riduzione del canone o, per vizi gravi, la risoluzione del contratto (art. 1578), oltre al risarcimento di eventuali danni a salute e beni.